Ústecký kraj - Ceny nájmů rostou, bydlení ve vlastním je stále složitější a hůře dosažitelné. Jak na tom jsou Češi v porovnání s ostatními zeměmi a jaké to má důsledky na současný trh s nemovitostmi? Vyplatí se bydlet mimo město, nebo si raději zařizovat pronájem v nových obytných zónách, jejichž výstavba se však stále prodražuje?
Vyznat se v této situaci může být složitější, než se zprvu zdá. Pokud právě hledáte bydlení, podívejte se na Videobydlení.cz a přečtěte si pár užitečných informací, které vám pomůžou se rychle zorientovat.
Češi aktuálně preferují vlastní bydlení
Češi upřednostňují především vlastnické bydlení. To udávají i statistiky poukazující až na 79 % lidí, kteří v Čechách vlastní svůj domov. Oproti Německu, kde je toto číslo výrazně nižší – 51 %, je to velký rozdíl. V širším ohledu se totiž investice do nemovitostí za účelem zisku opravdu vyplatí. Ve srovnání s ostatními evropskými státy je tento výnos téměř dvakrát vyšší a bydlení ve svém s sebou přináší i určitou jistotu a svobodu, kterou v pronájmu můžeme hledat jen těžko. “Důvodů, proč ve vyspělých zemích lidé častěji vyhledávají nájemní bydlení, je více. Nájem nevyžaduje žádnou vysokou vstupní investici. Je možné jej relativně snadno měnit a optimalizovat tak náklady na bydlení podle možností a potřeb,” řekl člen Asociace pro rozvoj trhu nemovitosti Jiří Pácal.
Podle Alexandry Kockové, zástupkyně komunikace Svazu měst a obcí České republiky, vede jistota a stabilita k tomu, že bydlení se nemusí pořizovat na nějaké přechodné období, ale s výhledem do budoucnosti. Situaci však ztěžují zpřísňující se požadavky na poskytování hypoték, které zavedla ČNB začátkem října 2018. Podle nových pravidel nesmí dluh žadatele přesáhnout devítinásobek jeho ročního platu a měsíční splátku nelze přeplatit nad 45 % z čistého měsíčního příjmu. To ze seznamu vyřazuje téměř každého pátého žadatele a značně ztěžuje koupi nemovitostí. Velká část domácností se tedy bude muset spokojit pouze s pronájmem.
“Podle ČNB bylo v roce 2018 bankami poskytnuto 167,5 mld. Kč nových hypotečních úvěrů. V roce 2017 bylo bankami poskytnuto 159,4 mld. nových hypotečních úvěrů. Meziroční růst tedy činí asi 5,1 %. Je velice pravděpodobné, že rok 2019 skončí oproti roku 2018 poklesem. O jeho výši můžeme jen spekulovat, ale odhaduje se kolem 10 %,” sdělil David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
Ceny pronájmů rostou, proč tomu tak je?
Podle dat Videobydlení.cz se cena nájmů bytů zvýšila v České republice zhruba o 16 %. V Praze se jedná téměř o třetinu původní ceny a v Brně se tato částka pohybuje okolo jedné pětiny. Dnes je tedy běžné platit nájem v hlavním městě napříč dispozicemi ve výši až 16 700 Kč oproti původním 12 000 Kč. Čím je ale způsobena tak veliká změna?
Lidé v současné době stále více vyhledávají nájemní bydlení, jelikož na bydlení vlastní dnes dosáhne jen málokdo. Se stoupajícími cenami úroků, zpřísňováním pravidel hypoték a zvyšující se poptávkou po bytech stoupá cena pro kupující. Je to také zapříčiněno pomalou výstavbou bytů ve větších městech, ve kterých přibývá počet obyvatel. Například v Praze v roce 2017 byl přírůstek obyvatel 14 000.
To všechno se logicky promítá i do pronájmů, jejichž hodnoty staví naše hlavní město dokonce na 11. pozici v evropské tabulce s 338 korunami za metr čtvereční prostoru. Přední místa však stále zaujímá Paříž s 681 Kč/m2, Londýn s 678 Kč/m2 a Amsterdam s 475 Kč/m2. Brno a Ostrava ale také nezůstávají pozadu, obsazují třicátou a čtyřicátou příčku tabulek.
Ačkoliv se množství bytových nájmů v Čechách pohybuje pouze okolo dvaceti procent jejich celkového počtu, investoři nemovitostí počítají s rostoucím zájmem o tento druh bydlení a více se zaměřují na jejich budování. I tak ale poptávka výrazně převyšuje nabídku, objevují se lidé stále ochotnější platit vyšší ceny a na byty se vedou dokonce i pořadníky. “Významnou roli mají i neziskové bytové společnosti, především bytová družstva, a to již více než sto let. Bytová družstva stavěla ročně průměrně 30 tisíc bytů, dnes několik desítek a vykonávají hlavně správu bytového fondu. Nedostatek nabídky bytů tak vedl k cenové bublině a stálému růstu nájemného, meziročně i o desítky procent,” uvedl předseda Sdružení nájemníků ČR Milan Taraba.
Trend stěhování se na vesnici je v plném proudu
V posledních několika letech je možné zaznamenat nový trend spojený právě se zvyšujícími se cenami za bydlení. Zejména rodiny s dětmi a mladí studenti se začínají stěhovat z velkých měst do jejich okolí nebo rovnou na venkov. Roste zájem o starší domy, které už mají leccos za sebou, a tudíž jsou výrazně levnější.
Třebaže dojíždění trvá mnohem déle a stojí také nějaké ty výdaje, je určitě výhodnější než placení bytu či domu ve velkém městě. Navíc je to blízko do přírody a ve školách je pro děti více místa. Díky tomuto jevu se vesnice výrazně oživí a získá mladé obyvatele.
Když nemáte na svůj, musíte do pronájmu
Dle ankety, kterou provedlo Videobydlení.cz, se až 74 % lidí, kteří shání pronájem, uchyluje k dlouhodobému pronájmu kvůli nedostatku financí. Průměrná česká domácnost, která si vzala hypotéku, totiž vydá ze svých čistých příjmů přibližně 42 % na splátku hypotéky.
Nejdůležitějším aspektem pro výběr pronájmu je pro Čechy samozřejmě cena (60 %), dále je to vzhled, lokalita a až naposledy se rozhodují podle toho, zda je byt vybavený.
Zhruba polovina Čechů hledá pronájem pro 2 lidi, což odpovídá tomu, že nejžádanější jsou právě dvoupokojové byty. Pokud hledáte pronájem bez dětí a mazlíčků, vypadá to, že to máte v podstatě jednodušší. Téměř 70 % těch, kteří chtějí bydlet v pronájmu s dětmi, má problém najít takový, aby s jejich ratolestmi souhlasil pronajímatel. Obdobně je to i u domácích mazlíčků, tam je problém v 76 % případů.
Z hlediska investice se vyplatí pronajímat krátkodobě
Až dvakrát výhodnější jsou krátkodobé pronájmy. Oproti výnosu z dlouhodobých pronájmů, jež se pohybují okolo 4-6 %, se tato investice může vrátit dokonce s 10 %. Avšak problémy, které se s tímto druhem pronajímáním pojí, za to leckdy ani nestojí. Nejenže je často velmi obtížné vše administrativně zařídit, uklidit po posledních nájemnících, ale obsadit byty mimo sezónu také není samozřejmou záležitostí. Proto je třeba brát ohled na časovou náročnost, jež je s krátkodobými pronájmy spojena.
Krátkodobé pronájmy zaujímají v celých Čechách pouze 5 %, ve velkých městech jsou ale mnohem oblíbenější – v Praze toto číslo vystoupá až na 23 %. Soukromá firma Airbnb, poskytující pronájmy přes svůj portál, nabízí v historickém centru hlavního města téměř pětinu všech bytů. Pronajímatelům se totiž vyplatí půjčit si zde krátkodobě nějaký z poskytovaných bytů, než platit za hotel. Výdělek je na obou stranách.
Nese to však s sebou jisté problémy – lidé se z této oblasti stěhují dále od středu města a Airbnb ovládá velkou část obchodu s byty, ve kterých mohou žít jeho obyvatelé. Této firmě však začíná úspěšně konkurovat česká společnost Flatio, jež si u pronajímatelů v současné době získává velkou oblibu.
Spolubydlení versus ubytování na koleji
Studentské koleje už nejsou tak populární, jako bývaly dříve. Mnohdy nemají potřebné zařízení a v některých ani nejsou dovoleny návštěvy. Mladí lidé mnohem raději volí soukromé bydlení, na kterém se podílí s dalšími studenty.
Ačkoliv vůbec nejsou finančně výhodnější, dle Videobydlení.cz je v Praze běžné za byt o velikosti 3+1 zaplatit i 30 tisíc korun, vysokoškoláci zde mají větší pohodlí a mohou si sami zvolit, s kým budou sdílet bydlení. Se stoupajícími cenami je však stále těžší sehnat vhodný byt, jehož pronajímatelé by byli ochotni ubytovat více lidí. V následujících letech se ale plánuje obnova kolejí a jejich nová výstavba, proto by se už studentům mohlo přilepšit.
V Americe se dokonce objevuje i nový trend – lidé vyhledávají spolubydlení nejen za účelem úspornějšího vyžití, ale mohou díky němu být blíž svým členům rodiny a celé komunitě. Podílí se tím jak na financích spojených s bydlením, tak i na vedení domácnosti. Lidé žijící pospolu tráví s rodinou více času a vzájemně se podporují.
Pronájmy „letí“, kdo toho využívá?
I developeři zaznamenali výrazný úbytek zájmu o koupi bytů a začínají investovat do nájemních projektů. Snaží se totiž zpřístupnit byty i těm, kteří na vlastní bydlení nemají finance.
Tento proces s sebou však přináší i určitá rizika. Pro developera je výhodnější vystavěný byt co nejdříve prodat, aby se mu investice vrátila v co nejkratší době. Když ale nemovitosti pouze pronajme, zabere spoustu času, než se mu tento projekt vůbec vyplatí, a navíc nese za tyto prostory zodpovědnost. I tak ale platí fakt, že o nájem je dnes mnohem větší zájem.
Za zdlouhavou výstavbu nových bytových domů může byrokracie
V Praze se proces povolení nového projektu může prodloužit až na sedm let. Kvůli zdlouhavému papírování zdražili nové byty dokonce až o 70 %. Svůj podíl na tom má i zvýšení mezd, inflace peněz a růst počtu obyvatel. “Nejvíce času, pokud vše jde dobře, spolknou úřady a čekání na jejich rozhodnutí/povolení/vyjádření atd. Další čas, který je ale již ovlivnitelný investorem, je čas potřebný na vytvoření projektu a jeho dokumentaci a výběrové řízení a dohoda s generálním dodavatelem, pokud investor nemá vlastní stavební divizi. U velkých projektů se někdy můžeme dostat i k deseti letům, než se zrealizuje,” uvedla Lucie Doležalová z K&K Invest Group.
Tento problém by mohl vyřešit i chystaný územní plán, který může odblokovat území se stavebními komplikacemi. Důležité jsou ale i investice do nových komunikací, jež mají zlepšit přístupnost obytných zón k ostatním částem města.
Je na každém z nás, kde se rozhodneme žít a jakému druhu bydlení dáváme přednost. Bydlení ve vlastním, stejně tak jako spolubydlení, je pouze osobní volbou, která s sebou však přináší určitá rizika a překážky. Současný trend ale říká jasně: nájemní bydlení je dnes in!
